İçindekiler
İster bir ev satın almak için ipotek başvurusu yapıyor olun, ister mevcut ipoteğinizi yeniden finanse ediyor olun veya evinizi tamamen nakit bir alıcıdan başka birine satıyor olun, bir ev değerlendirmesi işlemin önemli bir bileşenidir.
Bir alıcı, mal sahibi veya satıcıysanız, değerlendirme sürecinin nasıl çalıştığını ve bir değerleme uzmanının bir evin değerini nasıl belirlediğini anlamak isteyeceksiniz.
Ortalama bir ev için bir değerlendirme genellikle alıcı tarafından ödenen 300 ila 450 dolar arasındadır.
Önemli Çıkarımlar
- Bir ekspertiz, bir evin değerine ilişkin tarafsız bir profesyonel görüş olup, mülkün satın alınması, yeniden finanse edilmesi veya satılması için bir ipotek söz konusu olduğunda gereklidir.
- Nitelikli bir değerleme uzmanı, yüz yüze bir incelemeye, benzer mülklerin son satışlarına, mevcut pazar trendlerine ve boyutu, durumu, kat planı ve olanakları dahil olmak üzere evin ayrıntılarına ilişkin araştırmaya dayalı bir rapor oluşturur.
- Borçlu genellikle ortalama 300 ila 450 dolar olan değerlendirme ücretini öder.
- Ekspertiz değeri beklenenden düşük olduğunda işlem ertelenebilir veya hatta iptal edilebilir.
Ev Değerlemesi Nedir?
Bir değerlendirme, bir evin değerine ilişkin tarafsız bir profesyonel görüştür. Değerlemeler neredeyse her zaman ev işlemlerinde kullanılır ve yeniden finansman işlemlerinde yaygındır.
Bir alım-satım işlemi ise, ekspertiz, konutun durumu, konumu ve özelliklerine göre konutun sözleşme bedelinin uygun olup olmadığını belirlemek için kullanılır. Bir yeniden finansman işleminde, değerlendirme, borç verene, borçluya evin değerinden daha fazla borç vermediğini garanti eder.
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaş nedeniyle ayrımcılığa uğradığınızı düşünüyorsanız, atabileceğiniz adımlar vardır. Böyle bir adım, Tüketici Mali Koruma Bürosu’na (CFPB) veya ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanına (HUD) bir rapor sunmaktır. Ev değerlendirme sürecinin de önyargıya tabi olduğunu unutmayın. Evinizin fiyatının haksız yere devalüe edildiğini düşünüyorsanız geri çekin.
Borç verenler, ev ipotek için teminat görevi gördüğü için ev sahiplerinin aşırı borçlanmadıklarından emin olmak isterler. Borçlu ipotekte temerrüde düşerse ve haciz girerse, borç veren ödünç verdiği parayı geri almak için evi satar. Değerleme, bankanın bu en kötü senaryoda toparlayabileceğinden daha fazlasını kredi vermeye karşı korumasına yardımcı olur.
Ev Değerlemeleri Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Ev Değerleme Süreci ve Maliyeti
Değerleme öncelikle borç verenin çıkarlarını koruduğu için, borç veren genellikle değerlendirmenin yapılmasını emreder. Borçlu genellikle ücreti öder.
Bir değerlendirme tipik olarak birkaç yüz dolara mal olur, ancak ücret mülkün büyüklüğüne ve durumuna ve gerekli ayrıntı düzeyine bağlı olarak değişebilir.
Profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bir dernek olan Değerleme Enstitüsü’ne göre, nitelikli bir değerleme uzmanı, 50 eyalette gerektiği gibi lisanslı veya sertifikalı olmalı ve yerel bölgeye aşina olmalıdır. Federal düzenlemelere göre, değerleme uzmanı tarafsız olmalı ve işlemde doğrudan veya dolaylı hiçbir çıkarı olmamalıdır.
Bir Ev Değerleme Uzmanı Neye Bakar?
Bir mülkün ekspertiz değeri, benzer mülklerin son satışlarından ve mevcut piyasa trendlerinden etkilenir.
Yatak odası ve banyo sayısı, kat planının işlevselliği ve metrekare gibi evin sunduğu olanaklar da önemli faktörlerdir.
Değerleme uzmanı, iç ve dış mekanda eksiksiz bir görsel inceleme yapmalı ve gerekli onarımlar gibi mülkün değerini olumsuz yönde etkileyen koşulları not etmelidir.
Değerleme Raporunda Neler Vardır?
Değerleme uzmanlarının çoğu, tek ailelik evler için Fannie Mae’nin Tekdüzen Konut Değerleme Raporunu kullanır.
Rapor, değerleme uzmanından mülkün ve mahallenin içini ve dışını tanımlamasını ister. Yakındaki karşılaştırılabilir satışların fiyatlarını sorar.
Değerleme uzmanı ayrıca, gözlemlerine dayanarak mülkün değeri hakkında bir analiz ve sonuçlar sunar.
Değerleme raporu şunları içermelidir:
- Değerlemesi yapılan mülkün yerini ve karşılaştırılabilir satışları gösteren bir sokak haritası
- Bir dış bina taslağı
- Kare görüntülerin nasıl hesaplandığına dair bir açıklama
- Evin ön, arka ve sokak fotoğrafları
- Kullanılan her karşılaştırılabilir mülkün ön dış fotoğrafları
- Mülkün adil piyasa değerini belirlemek için kullanılan piyasa satış verileri, kamu arazi kayıtları ve kamu vergi kayıtları gibi diğer ilgili bilgiler.
Ev Alıcılarının Değerlemeler Hakkında Bilmeleri Gerekenler
Bir ev satın aldığınızda ve sözleşmeniz varken, ekspertiz kapanış sürecinin ilk adımlarından biri olacaktır. Değerleme sözleşme fiyatından veya üzerinde gelirse, işlem planlandığı gibi ilerler. Değerleme, sözleşme fiyatının altına düşerse, işlemi geciktirebilir veya rayından çıkarabilir.
Şansınız, ne sizin ne de satıcının işlemin başarısız olmasını istememesidir. Alıcı olarak, düşük bir değerlendirmenin, satıcıyı fiyatı düşürmeye ikna etmek için bir pazarlık aracı olarak hizmet edebilmesi avantajına sahipsiniz. Banka size veya herhangi bir başka olası alıcıya evin değerinden fazlasını ödünç vermez.
Bir Ev Değerlendirmesinde Neler Yanlış Gidebilir?
Değerlemeler, alıcıların evler için fazla ödeme yapmaktan kaçınmasına yardımcı olabilir, ancak bir satıcı, düşük bir değerlemenin yanlış olduğunu hissedebilir ve fiyatı düşürme konusunda isteksiz olabilir.
Ev alım satımınızla aranızda kötü bir değerlendirme varsa, başka bir değerleme uzmanı getirerek ikinci bir görüş almayı düşünün. Değerleme uzmanları hata yapabilir veya eksik bilgilere sahip olabilir ve değerlendirmeler önyargıdan etkilenebilir.
Orijinal değerleme uzmanına daha yüksek bir değerleme için olgusal bir vaka sunmayı da deneyebilirsiniz. İkna edici bir vaka, gözden geçirilmiş bir değerlendirmeyle sonuçlanabilir.
Ev Satıcılarının Değerlemeler Hakkında Bilmeleri Gerekenler
Bir satıcı olarak, düşük bir değerlendirme, satılması için evinizin fiyatını düşürmeniz gerekebileceği anlamına gelir. İşlemi tamamlamanın bir koşulu olarak bir değerlendirme gerektirmeyen, tamamı nakit bir alıcı için beklemenin işe yaraması pek olası değildir. Nakit zengini alıcılar bile bir ev için fazladan ödeme yapmak istemezler.
Mahalleniz son zamanlarda sıkıntılı satışlar yaşadıysa, evinizin ekspertiz değerini düşürebilir. Evinizin değerinin yakındaki hacizlerin satışı ve kısa satışlar tarafından aşağı çekildiğini düşünüyorsanız, değerleme uzmanını evinizin daha değerli olduğuna ikna edebilirsiniz. Bu, özellikle ev bu mülklerden önemli ölçüde daha iyi durumdaysa işe yarayabilir.
Bir aile üyesine eşitlik hediyesi olarak bir ev verirken, değerlendirme almak gerekli bir adımdır.
Yeniden Finansman Sağlayan Ev Sahiplerinin Değerlemeler Hakkında Bilmeleri Gerekenler
Geleneksel bir ipoteği yeniden finanse ediyorsanız, düşük bir değerleme bunu yapmanızı engelleyebilir. Kredinizin onaylanması için evin yeniden finanse etmek istediğiniz tutarı veya üzerinde bir değer biçmesi gerekir.
Mevcut ipoteğiniz bir FHA ipoteğiyse, su altı ev sahipleri için harika bir seçenek olan FHA kolaylaştırma programı aracılığıyla ekspertiz yapmadan yeniden finanse edebilirsiniz.
Ev Değerleme Ne Kadar Sürer?
Değerleme uzmanının mülkü incelemesi, araştırma sürecini tamamlaması, ekspertiz raporunu hazırlaması ve teslim etmesi ortalama yedi ila 10 gün sürecektir.
Değerleme uzmanı mülkü ziyaret edecek ve iç ve dış mekanları incelemek, kare görüntüleri ölçmek ve evin özelliklerini ve demirbaşlarını değerlendirmek için bir veya iki saat harcayacak.
Ek araştırma, yakın zamanda satılan diğer benzer evlerin (“bileşenler” olarak bilinir) bir karşılaştırmasını içerecektir.
Fiziksel incelemeyi yaptıktan ve hesapları çalıştırdıktan sonra, değerleme uzmanı bir değerleme raporu yazar. Tüm süreç için geçen süre, değerlendirmenin karmaşıklığına ve değerlendiricinin iş yüküne veya programına bağlıdır.
Ev Değerleme Maliyeti Nedir?
Ev değerlendirmeleri genellikle 300 ila 450 dolar arasındadır. Evin konumu, büyüklüğü ve durumu maliyete etki eder. Değerleme uzmanları, sabit bir ücret veya saatlik olarak çalışabilirler.
Değerleme uzmanı, evin değerinin bir yüzdesinin ödenmesini bekliyorsa, bu etik olmayan bir uygulamaya işaret eder ve bundan kaçınılmalıdır.
Değerlendirmeden Sonra Ne Olur?
Her şey yolunda giderse, değerlendirme evrak yığınına düşer ve kapanış süreci bir adım öne geçer.
Bir sonraki adım ipotek sigortasıdır. Sigortacı, her şeyin yolunda olduğundan ve gerekli tüm belgelerin sunulduğundan emin olmak için tüm kredi dosyasını inceler.
Sigortacı daha sonra krediyle ilgili riski değerlendirir ve sunulan tüm bilgilere dayanarak krediyi reddeder veya onaylar.
Ev Değerlendirmesini Ne Düşürür?
Evin konumu, değerleme üzerinde en büyük etkiye sahiptir. Ev istenmeyen bir mahalledeyse veya bir hurdalığın, elektrik hatlarının veya işlek bir caddenin yanındaysa değer olumsuz etkilenecektir. Güzel, bakımlı bir caddede ve iyi bir süpermarkete yakın (ama çok yakın değil) ise değer daha yüksek olacaktır.
Mülkün konumunu değiştiremezsiniz, ancak bir ev değerlendirmesinde diğer faktörleri olumlu yönde etkileyebilirsiniz. Örneğin, kaldırım çekiciliğinizi artırabilir, evin temiz ve düzenli olduğundan emin olabilir ve hafif onarımlar, kozmetik sorunlar ve rutin bakım öğeleriyle ilgilenebilirsiniz.
Teorik olarak, dağınık bir ev, ev değerlendirmesinde en az etkiye sahip olmamalıdır. Ancak değerlendiriciler de insandır. Dağınıklık ve tozdan bilinçsizce etkilenebilirler.
Alt çizgi
Sorunsuz gittiğinde, ev değerlendirmesi, kapanış kontrol listesini kontrol etmek için başka bir kutudur.
Ekspertiz değeri beklenenden düşük olduğunda işlem ertelenebilir veya hatta iptal edilebilir.
Ev satın alma, satma veya yeniden finansman deneyiminizde hangi durumla karşılaşırsanız karşılaşın, özellikle ilk evinizi satın alıyorsanız, değerlendirme sürecinin nasıl işlediğine dair temel bir anlayış yalnızca sizin lehinize çalışabilir.
