İçindekiler
Haciz, bir borç verenin mülkün mülkiyetini satarak veya alarak temerrüde düşen bir krediye borçlu olduğu tutarı geri almasına izin veren süreçtir. Haciz süreci eyaletten eyalete değişse de, bir haciz prosedürünün altı ortak aşaması vardır.
Önemli Çıkarımlar
- Bir borç veren, ödeme yapamadığı için bir kredi için teminat olarak kullanılan mülke el koymaya çalıştığında haciz gerçekleşir.
- Haciz sürecinde tipik olarak altı aşama vardır ve kesin adımlar eyaletten eyalete değişir.
- Bir eve haciz yapılmadan önce, sahiplerine ipotek yükümlülüklerini yerine getirmeleri için 30 gün verilir.
Haciz Nasıl Çalışır?
Aşama 1: Ödeme Varsayılanı
Teknik tanım borç verene göre değişebilse de, borçlu en az bir ipotek ödemesini kaçırdığında ödeme temerrüdü oluşur. İlk ödemeyi kaçırdıktan sonra, borç veren bir mektup veya telefon yoluyla ulaşacaktır.
Tipik olarak, ipotek ödemeleri her ayın ilk gününde yapılır ve birçok borç veren ayın 15’ine kadar ödemesiz dönem sunar. Bundan sonra, borç veren bir gecikme ücreti talep edebilir ve kaçırılan ödeme bildirimini gönderebilir.
Yapılmayan ödemelerin ikinci ayından sonra, borç veren muhtemelen telefonla takip edecektir. Bununla birlikte, bu noktada, borç veren, ödemeleri yakalamak için düzenlemeler yapmak için borçluyla birlikte çalışmaya istekli olabilir; bu, daha fazla geri kalmayı önlemek için sadece bir ödeme yapmayı içerebilir.
Borçlu ödeme yapmadan üç ay geçtiğinde, borç veren genellikle temerrüde düşen tutarı ve borçlunun ipoteği geçerli kılmak için 30 günü olduğunu belirten bir talep mektubu (veya hızlandırma bildirimi) gönderir.
Temerrüt halindeki bir ipoteğin üç sonucu olabilir – iyi duruma dönüş, değiştirilebilir veya mülk haciz veya gönüllü teslim yoluyla yeniden ele geçirilir veya satılır.
2. Aşama: Temerrüt Bildirimi
Eksik ödemelerin dördüncü ayından sonra (vadesini 90 gün geçtikten sonra) bir temerrüt bildirimi (NOD) gönderilir. Bu genel bildirim, borçluya, haciz sürecini resmi olarak başlatmadan önce vadesi geçmiş ödemeleri düzeltmesi için 30 gün verir.
Borç verenlerin çoğu, borçlunun vadesini 90 gün geçene kadar (arka arkaya üç kaçırılmış ödeme) temerrüt bildirimi göndermez. Bu nedenle, çoğu kez bir borçlu, hacizle karşılaşmadan bir veya iki ayı geride bırakabilir.
Genel olarak, federal yasa, borçlunun vadesini 120 günden fazla geçene kadar bir borç verenin haciz başlatmasını yasaklar.
3. Aşama: Mütevelli Heyet Satış Bildirimi
Devlete bağlı olarak, haciz başlatma süreci farklıdır. Bazı eyaletlerde, süreci başlatmak için yalnızca gerekli mahkemeye evrak göndermeyi gerektiren adli olmayan hacizler yapılabilir. Bununla, haciz e süreci oldukça hızlı hareket edebilir. Diğer eyaletlerde, her adım için mahkeme onayı gerektiren adli hacizler vardır; bu, sürecin biraz daha uzun sürdüğü anlamına gelir.
Formlar mahkemeye sunulduktan veya gerekli onay karşılandıktan sonra, borç verenin avukatı veya haciz mütevelli heyeti mülkün satışını planlayacaktır. Daha sonra mülkün bulunduğu ilçede bir mütevelli satış bildirimi (satış bildirimi olarak da bilinir) kaydedilir – satış için belirli zaman ve yer ile mülk için minimum açılış teklifi belirtilir.
Borç veren ayrıca genel olarak mülkün reklamını (gazete reklamları, tabelalar vb.) müzayededen önceki haftalarda mülkün kamu müzayedesinde satışa sunulacağını belirterek yapmalıdır.
Talep bildiriminden müzayede tarihine kadar geçen süre eyaletlere göre değişmekle birlikte 2-3 ay kadar kısa olabilir. Müzayede tarihine kadar borçlu, süreci başlatmak için borç veren tarafından yapılan avukatlık ücretleri de dahil olmak üzere ödeme düzenlemeleri yapabilir veya ödenmesi gereken tutarı ödeyebilir.
4. Aşama: Mütevelli Heyetinin Satışı
Mülk şimdi açık artırmaya çıkarıldı ve tüm gereksinimleri karşılayan en yüksek teklifi verene verilecek. Borç veren (veya borç vereni temsil eden firma), ödenmemiş kredinin değerine ve tüm hacizlere, ödenmemiş vergilere ve satışla ilgili maliyetlere dayalı olarak bir açılış teklifi hesaplayacaktır.
Rehinli bir mülk satın alındığında, önceki sahiplerinin eski evlerinde ne kadar kalabileceklerini söylemek alıcıya aittir.
En yüksek teklifi veren teyit edildikten ve satış tamamlandıktan sonra, kazanan teklif sahibine satış üzerine bir mütevelli senedi verilecektir. Mülk, daha sonra derhal mülkiyet hakkına sahip olan alıcıya aittir.
Aşama 5: Sahip Olunan Gayrimenkuller (REO)
Borç veren, mülkün takdir edilen değerini, ipotek nedeniyle kalan tutarı, diğer tüm hacizleri ve avukatlık ücretlerini dikkate alan bir minimum teklif belirleyecektir. Mülk, açık artırma sırasında satılmazsa, borç veren mülk sahibi olur ve mülkü bir komisyoncu aracılığıyla veya bir gayrimenkule ait (REO) varlık yöneticisinin yardımıyla satmaya çalışır. Bu mülkler genellikle “bankaya ait” olarak adlandırılır ve borç veren, mülkü daha çekici hale getirmek için bazı hacizleri ve diğer masrafları kaldırabilir.
Aşama 6: Tahliye
Müzayede sona erer ve mülk satılmazsa, müzayedenin kazananı veya bankanın yeni sahibi belirlenir belirlenmez, borçlulara mülkte hala yaşıyorlarsa tahliye emri verilir. Bu tahliye bildirimi, evde yaşayan kişilerin derhal binayı boşaltmasını gerektirir.
Bina sakinlerine herhangi bir kişisel eşyayı terk etmeleri ve çıkarmaları için yeterli zaman tanımak için birkaç gün sağlanabilir. Ardından, tipik olarak, yerel şerif veya kolluk kuvvetleri mülkü ziyaret edecek ve onları kaldıracak ve kalan eşyalara el koyacaktır.
Haciz ve COVD-19 Tahliyesi
COVID-19 pandemisinden kurtulma sağlayan mevzuatın bir parçası olarak, kredileri federal hükümet tarafından destekleniyorsa, borçlular hacizden kaçınabilir – sadece ilk müsamaha için başvuruda bulunmuyorsanız müsamaha süresi 12 aya kadar çıkabilir.
İpoteğiniz Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından destekleniyorsa, ilk müsamaha için başvurmak için şu anda bir son tarih yoktur. İpoteğiniz HUD, FHA, USDA veya VA tarafından destekleniyorsa, ilk müsamaha için son başvuru tarihi 30 Eylül 2021’dir.
Ön Haciz Nedir?
Ön haciz, haciz sürecinin başlamasından önceki süredir. Bu, ödemelerde geride kaldığınız ve borç verenin bir temerrüt bildirimi (NOD) yayınladığı zamandır.
REO Haciz Nedir?
Sahip olunan gayrimenkul (REO), bir borç verenin veya bankanın rehine koyduğu, ancak haciz müzayedesinde satılamayan bir mülktür. Bu nedenle, borç veren, haczedilen mülkün sahibidir.
Haciz Yerine Yapılan Tapu Nedir?
Haciz yerine senet, bir mülk sahibinin hacizden kaçınmak için gönüllü olarak mülkiyetten vazgeçtiği bir araçtır. Bu genellikle hacizden geçmekten daha az zarar vericidir.
Alt çizgi
Haciz süreci boyunca, birçok borç veren, borçlunun krediye yakalanması ve hacizden kaçınması için düzenlemeler yapmaya çalışacaktır. Borçlunun ödemeleri yakalama şansı varsa – örneğin, bir işsizlik döneminden sonra yeni bir işe başlamışlarsa – düzenlemeler yapmak veya mevcut krediyi değiştirmek umuduyla borç verenle konuşmaya değer.