İçindekiler
Ters ipotekler, nakit akışına ihtiyaç duyan kıdemli ev sahipleri için bir yaşam çizgisi sunan karmaşık finansal araçlardır. Ancak bazen durumlar değişir ve aynı insanlar kararlarından pişmanlık duyarlar. Ters ipotekten kurtulmak için yapabilecekleri bir şey var mı?
Cevap Evet. Durumunuza bağlı olarak, ne kadar erken çıkmaya çalışırsanız o kadar iyi olabilir.
Ters İpotek Nasıl Çalışır?
Ters ipotek, 62 yaşın üzerindeki ev sahiplerine verilen kredilerdir. Bir ev veya apartman dairesi için ödeme yapmak için bir bankadan borç para almak yerine, ters ipotek, mevcut bir ev sahibinin özkaynakları karşılığında borç para almasına olanak tanır. Kredi daha sonra ev sahibine toplu, kredi limiti veya aylık taksitler halinde ödenir. Birçoğu, emeklilik gelirini veya Sosyal Güvenlik ödemelerini desteklemek için ters ipotek ödemelerini kullanır.
Ters ipotek, yaşlılar için nakit akışını serbest bırakabilirken, aynı zamanda evinizdeki öz sermayeyi de tüketir. Orada yaşarken kredinin ödenmesi gerekmez. Bunun yerine, taşınıp evi sattığınızda veya vefat ettiğinizde ödenir, bu noktada varisleriniz evi satar ve kalanını öder.
Üç tür ters ipotek vardır: Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından desteklenen ev sermayesi dönüşüm ipotekleri (HECM’ler); tescilli veya jumbo ters ipotekler; ve tek amaçlı ters ipotek. HECM’ler en yaygın ters ipoteklerdir ve tartışacağımız türlerdir.
Cayma Hakkı
HECM için başvuru sürecinin bir kısmı, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) tarafından akredite edilmiş bir danışmanla bir ipotek danışmanlığı oturumu içerir. Danışman, sizin durumunuza özel olarak geçerli olduğundan, seans sırasında ters ipotek uygulamasının faydalarını ve sonuçlarını açıklar.
Ters ipotek ile devam etmeye karar verirseniz ve sonra tekrar düşünürseniz, geri çekilmek için kapattıktan sonra üç gününüz var. Buna cayma hakkınız denir.
Cayma hakkınızı kullanmak için borç verene üç iş günü içinde yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Son teslim tarihine ulaştığınızdan emin olmak için talebinizi belgelediğinizden ve mektubunuzu onaylı postayla gönderdiğinizden emin olun. Mektubunuzu aldıktan sonra, borç vereninizin, başlangıç ücretleri veya ipotek sigortası primleri gibi daha önce ödemiş olduğunuz tüm parayı iade etmesi için 20 günü vardır.
Önemli Çıkarımlar
- Ters ipotekten çeşitli şekillerde çıkabilirsiniz.
- Kapanış tarihinden itibaren üç gün içinde herhangi bir ceza olmaksızın cayma hakkınızı kullanın.
- Evini sat ve krediyi geri öde.
- Daha uygun bir oran ve vadeye yeniden finansman.
- Son çare olarak tapuyu teslim ederek uzaklaşabilirsiniz.
Öde
Hemen alıcıları pişman olanlar için cayma hakkı mükemmeldir, peki kapanıştan çok sonra durumunda değişiklik olanlar ne olacak? Belki evinizi çocuklarınıza miras olarak bırakmak ya da siz vefat ettikten sonra borç almayan eşinizin veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin evde kalmasını sağlamak istersiniz.
Ters ipotek esasen bir kredi olduğundan, her zaman geri ödeyebilirsiniz. Normal bir ters ipotek rutinini izlediyseniz, borç veren ipoteği geri ödemek için evi satar. Başka fon kaynaklarınız varsa, özsermaye ve tahakkuk eden faiz olarak çıkardığınızı ödeyebilirsiniz.
Krediyi geri ödemenin bir başka yolu da evi kendiniz satmaktır. Ev değerinin arttığını biliyorsanız, krediyi geri ödemek ve satıştan elde edilen karı korumak için kendi başınıza satmak yeterli olacaktır. Uzun süreli bakıma taşınan veya bakım sağlanan bir eve küçülen birçok kişi bu çözümü kullanabilir.
Evinizdeki öz sermayenin tamamını ve bir kısmını harcadıysanız, evi evin değerinin %95’i veya kredinin değerinin (hangisi daha düşükse) satabilirsiniz. HECM’ler FHA tarafından sigortalı olduğundan, asla ödünç aldığınızdan fazlasını ödemek zorunda kalmazsınız.
Önemli
Tapuyu teslim edip uzaklaşırsanız, borç vereniniz eve haczedecek ve masraflarını telafi etmek için evi satacaktır. Evi kendi başınıza satmak neredeyse her zaman daha kazançlı bir seçenek olacaktır.
İpoteği Yeniden Finanse Edin
Geleneksel ipotekler gibi, ters ipotek faiz oranları da yükselir ve düşer. Faiz oranları düştüyse veya evinizin değeri yükseldiyse, yeniden finansman bir seçenektir. Ama dikkat et. Evinizde ne kadar kalmayı planladığınıza bağlı olarak, yeniden finansman için peşin ödeme yapmaya değmeyebilir. Seçenekler hakkında ipotek danışmanınızla konuşun.
Diğer bir seçenek, ters ipoteği ödemek için geleneksel bir kredi açmaktır. Bu yol sizi ters ipotek taahhüdünüzden kurtaracak, ancak sizi başladığınız yere, yani bankaya ödeme yapmaya geri getirecektir.
Uzaklaş
Son çare olarak ters ipotekten uzaklaşabilirsiniz. Tapuyu borç verene teslim etmek sizi kredinizden kurtaracak, ancak aynı zamanda evinizi de kaybedeceksiniz. Diğer seçeneklerin çoğu daha iyidir.
İptal için bir nedene ihtiyacım var mı?
Hayır. Cayma hakkınızı kullanmak için herhangi bir gerekçe göstermenize gerek yoktur. Basitçe, başka bir eyleme geçmeye karar verdiğinizi söyleyin. Bu yeterli.
Ters ipotekle su altında kalırsam cezalandırılır mıyım?
Ev öz sermayesi dönüşüm ipoteklerinde (HECM’ler), mevcut öz sermayenizden daha fazlasını harcamanın cezası yoktur. Bunlara rücu olmayan krediler denir. Ters ipoteğiniz üzerinde su altında kalırsanız, Federal Konut İdaresi (FHA), peşin ve yıllık ipotek sigortası primleriniz için ödenen paradan borç verene farkı öder.
Bir HECM için erken ödeme cezaları var mı?
Hayır. Taşınmadan veya vefat etmeden önce HECM’nizin borcunu ödemek istiyorsanız, bu sizin hakkınızdır. Erken ödeme için cezalandırılmazsınız.
Alt çizgi
Ters ipotekler, altın yıllarınızda finansal nefes almak için harika araçlardır, ancak durumlar zamanla değişir. Kredinizi ödemek her zaman bir seçenektir ve evinizi çocuklarınıza bırakmak istiyorsanız, bunu yapmanın en iyi yolu budur. Ters ipoteğe acele ettiğinizi düşünüyorsanız, cayma hakkınız bir nedenden dolayı vardır. Güvenle kullanın.